Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.

Visie op het grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.

De Nota grondbeleid 2015 wordt op dit moment niet aangepast en/of geactualiseerd.
De Nota grondbeleid 2015 is geëvalueerd op actualiteit en beoordeeld of het noodzakelijk is dat de nota op dit moment al wordt aangepast en/of geactualiseerd. Het grondbeleid zoals beschreven in de huidige nota is nog steeds van toepassing. De conclusie is kortom dat er in essentie op het gebied van het beleid met
betrekking tot grondzaken op dit moment niets is gewijzigd ten opzichte van de vaststelling van de Nota grondbeleid 2015 in november 2015.

Instrumenten van het grondbeleid worden geïntegreerd in de Omgevingswet
Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, zal er één en ander wijzigen in het toe te passen grondbeleid. Met name het onderdeel Aanvullingswet grondeigendom is van invloed hierop. In deze Aanvullingswet wordt een deel van de bestaande instrumenten voor grondbeleid zoals bijvoorbeeld het voorkeursrecht en onteigening, samengebracht en geïntegreerd in het stelsel van het omgevingsrecht. De huidige werking voor deze onderwerpen zal niet wezenlijk veranderen in de Omgevingswet. Er is vooral sprake van modernisering, verduidelijking, waar mogelijk versnelling van proceduretijden, en soms wijziging van bevoegdheden (met name bij onteigening).

De beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet is gepland op 1 januari 2024. Vervolgens zal de Nota grondbeleid worden aangepast en geactualiseerd aan de nieuwe wetgeving. Met de raadsinformatiebrief van 10-11-2020 (PU20-05348) is uw raad hierover geïnformeerd.

Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de ‘Nota grondbeleid 2015’ is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. In het kader van de jaarrekening 2022 zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1-1-2023. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (kosten aan bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten van het programma).

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Per 1-1-2022 zijn er 5 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Molenstraat, Dijkstraten, Steegsche Velden Oost fase A, Centrum en Aarlesche Erven. In 2022 heeft uw raad de grondexploitatie voor plan Steegsche Velden Noord vastgesteld. Hierdoor kwalificeert deze grondexploitatie ook als BIE.

BIE - boekwaarde en verliesvoorziening

De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2022 € 45.083.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 29.812.000. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) bedraagt dus € 15.271.000.

BIE - resultaat
Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 (jaarrekening 2022) wordt het volgende resultaat verwacht:
Resultaat op nominale waarde BIE:         € 10.078.000 (nadelig saldo)
Resultaat op eindwaarde BIE:                     € 34.090.000 (nadelig saldo)
Resultaat op netto contante waarde BIE:         € 29.812.000 (nadelig saldo)

BIE - onderbouwing winstneming
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). In de jaarrekening 2022 wordt geen tussentijdse winst genomen.

Bouwgronden in voorbereiding – boekwaarde

In 2022 heeft uw raad een voorbereidingskrediet voor de planontwikkeling van project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers van € 300.000 beschikbaar gesteld. Ín het BBV zijn voorwaarden beschreven, waaronder deze kosten mogen worden geactiveerd onder de 'immateriële vaste activa. Later (binnen 5 jaar) kunnen deze kosten worden opgenomen in een door de raad te openen grondexploitatie. In 2022 zijn voor de voorbereiding van het project € 49.766 aan kosten gerealiseerd. Binnen de bovengenoemde kaders zijn deze kosten geactiveerd (dit bedrag is eveneens de boekwaarde per 31-12-2022).

Risico’s en weerstandsvermogen

Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties. Met het vaststellen van de ‘Nota reserves en voorzieningen 2016’ is de risicoreserve grondexploitaties ingesteld. Deze reserve fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2023 (jaarrekening 2022) zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 12.279.000 (was € 11.808.000 in de jaarrekening 2021). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 5.131.000 (stand per 31-12-2022, na onttrekking van de mutaties in de voorzieningen). Dit betekent dat vanuit de vrije algemene reserve een bedrag van € 7.148.000 moet worden aangevuld om de risicoreserve grondexploitaties op het gewenste niveau te brengen. Deze mutatie is verwerkt in de jaarrekening 2022.

Gemeentelijke grondprijzen

De gemeentelijke grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld. Voor een toelichting verwijzen wij u naar de MPG 2023.

Samenvattende cijfermatig overzicht

De bovengenoemde bedragen over boekwaarden, resultaten en voorzieningen worden in onderstaande overzichten weergegeven.